أصدر، اليوم الثلاثاء، صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكما لإمارة دبي القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي.
وتطبق أحكامه على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
ويأتي القانون الجديد في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري وتعزيز تنافسيته وتشجيع الاستثمارات فيه وضمان حقوق كافة الأطراف المعنية بالقطاع سواء ملاك أو مستأجرين أو مستثمرين أو مطورين عقاريين ويحدد التزامات كل من هذه الأطراف، بما يكفل مواصلة الإسهام الكبير للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.
كما أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم مطلع هذا الشهر توجيهاته بتشكيل “اللجنة العليا للتخطيط العقاري” في إمارة دبي برئاسة سمو الشيخ مكتوم بن محمد بن راشد آل مكتوم، نائب حاكم دبي بهدف تخطيط القطاع العقاري في الإمارة ووضع استراتيجية واضحة ومدروسة لتحقيق قيمة مضافة للمشاريع العقارية، لزيادة مستوى تنافسية القطاع ككل وتأكيد جاذبيته، كما أصدر سموه القانون رقم (4) لسنة 2019 بشأن “مؤسسة التنظيم العقاري” وذلك للنهوض بالقطاع العقاري ودعمه بإجراءات تنظيمية ورقابية وتوفير بيئة آمنة وداعمة لمشاريع التطوير العقاري وحماية حقوق المطورين العقاريين والمستثمرين، ومواكبة النمو المطرد للقطاع العقاري، وتعزيز دور مواطني الدولة في هذا القطاع.
ونص القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة على أن تعد دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلا خاصا للعقارات المشتركة، يشتمل على الأراضي التي يملكها المطورون، والتي ستقام عليها العقارات المشتركة، وكذلك الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون، وأسماء مالكي تلك الوحدات، وأعضاء لجنة الملاك، ونظام إدارة المبنى الذي يتم إعداده وفقا للوائح الصادرة عن الدائرة والتي تبين إجراءات صيانة الأجزاء المشتركة التي عرفها القانون على أنها الأجزاء المخصصة في العقار المشترك للاستخدام المشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المبينة في مخطط الموقع، كما يشتمل السجل على نسبة مشاركة الملاك في التكاليف المتعلقة بها، بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر، والمخططات، وجهة الإدارة التي تتولى إدارة المرافق المشتركة أو العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة وفقا لأحكام هذا القانون، وتشمل المطور أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفندقي حسب الأحوال.
كما يتم تسجيل عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة، ومساحتها ونسبتها من مساحة الوحدات في العقار المشترك، إضافة إلى المناطق المملوكة للمطور في العقار المشترك، وتصدر دائرة الأراضي والأملاك بناء على طلب ذوي الشأن الشهادات والسندات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو العقار المشترك، وذلك من واقع بيانات السجل، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على هذا السجل.
وتسري القواعد والشروط المنصوص عليها في القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي على تملك العقار المشترك، وعلى وجه الخصوص تحديد المناطق التي يتم فيها تمليك العقارات لغير المواطنين في إمارة دبي.
ووفقا للقانون، تشكل المخططات ونظام المجمع الأساس الذي يتضمن الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع، وكذلك النظام الأساسي، ونظام إدارة المبنى، جزءا من سند ملكية العقار المشترك، وتحتفظ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالنسخة الأصلية لكل منها، وعلى شاغل الوحدة سواء كان المالك أو المستأجر أو أي شخص آخر يخوله المالك الاستفادة من الوحدة التقيد تجاه المطور والمالك وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك بنظام المجمع الأساس والنظام الأساسي ونظام إدارة المبنى، وذلك بالقدر الذي تسري عليه أحكامها.
كما يلتزم المطور سواء كان المطور الرئيس أو المطور الفرعي عند اكتمال العقار المشترك وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهة المختصة بالإمارة بأن يودع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي المستندات التي تشكل جزءا من سند ملكية العقار المشترك خلال ستين يوما من تاريخ صدور شهادة الإنجاز، وللدائرة تمديد هذه المهلة لمدة لا تزيد على ثلاثين يوما، شريطة إبداء المطور أسبابا معقولة للتمديد تقبلها الدائرة، ولا يشمل التزام المطور في هذه الحالة إيداع نظام إدارة المبنى الذي تتولى مؤسسة التنظيم العقاري إعداده.
أما في حال عدم التزام المطور بتقديم المستندات المذكورة خلال المهلة المحددة له فإنه يجوز للدائرة أن تطلب من أي جهة تراها مناسبة تزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المطور كافة النفقات والتكاليف التي قد تترتب على ذلك، وتتولى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بما يتوافق مع أحكام هذا القانون إصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة والتي تشمل التوصيلات أو التجهيزات أو المعدات أو المرافق المخصصة في العقار المشترك للاستخدام الحصري لعدد معين من الملاك في العقار المشترك دون غيرهم من الملاك الآخرين، إضافة إلى المرافق المشتركة.
وحدد القانون مكونات الأجزاء المشتركة في المباني ومنها: الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، بما في ذلك الدعائم الرئيسة والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والأسقف ووصلات الأسقف والسلالم وممرات السلالم والواجهات والأسطح، والعتبات والردهات وممرات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية، كما تشمل غرف الحراسة، والمرافق والمعدات الترفيهية، وحمامات السباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والمكاتب، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، وذلك كله ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
كما تشمل مكونات الأجزاء المشتركة معدات وأنظمة المرافق الرئيسة، بما في ذلك مولدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة، وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد، وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومعالجة النفايات، والمصاعد، والخزانات، والأنابيب، والمولدات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكية، وأنابيب المياه الرئيسة، ومجاري الصرف الصحي، وأنابيب ومداخن الغاز، وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات التي تخدم ملاك أكثر من وحدة، وأجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق، وأي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أي وحدة، وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك.
كما حدد القانون الأجزاء المشتركة للأرض، ومنها الطرق، والدوارات، ونقاط التقاطع، والممرات، وحواف الرصيف، والجزر الفاصلة في الطريق، والجسور القنطرية، وأنظمة التصريف وما يرتبط بها، وكذلك البحيرات، والبرك، والقنوات، والمتنزهات، والنوافير، والأشكال المائية، والمجاري المائية الأخرى، بما في ذلك المعدات المرتبطة بها، والمسطحات الخضراء، والساحات العامة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة وأو لجنة الملاك أو الزوار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك، بالإضافة إلى الأسلاك، والكوابل، والأنابيب، ومجاري التصريف، والقنوات، والمكائن، والمعدات التي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بالخدمات المختلفة، وأجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق، وأي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
ونظم القانون ملكية المناطق المخصصة للمطور، إذ يجوز عند اعتماد مخطط المشروع أو مخطط الموقع لأول مرة وبعد الحصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة تحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطط المشروع أو مخطط الموقع، يعدها للاستعمال الخاص أو التجاري أو الاستثماري، على أن يتم منح تلك الموافقة واستغلال المناطق المملوكة للمطور بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساس وحقوق الملاك. كما فصل القانون مكونات الوحدة العقارية، وألزم المطور بتخصيص مواقف السيارات المخصصة للوحدة باسم المالك ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرف بها بمعزل عن مواقف السيارات المخصصة لها.
وحدد القانون ملكية الحصص في الأجزاء المشتركة حيث يمتلك المالك والمطور بالنسبة للوحدات غير المباعة، حصة غير مجزأة من الأجزاء المشتركة، ويتم تحديد هذه الحصة على أساس مساحة الوحدة من مجموع المساحة الكلية للعقار المشترك، ويجوز للمالك بيع وحدته أو التصرف فيها بأي شكل من أشكال التصرفات القانونية، كما يجوز له رهنها لصالح أي من المصارف أو مؤسسات التمويل المالي المرخصة للعمل في دبي، ولا يجوز تقسيم أي وحدة مملوكة بشكل مشترك بين شخصين أو أكثر فيما بينهم إلى وحدات مستقلة إلا إذا كان نظام المجمع الأساس يسمح بذلك، وبعد موافقة دائرة الأراضي والأملاك، والحصول على التراخيص اللازمة لذلك من الجهة المختصة.
ويكون للمالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب ببيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهم شراء حصة المالك الراغب بالبيع أو التصرف فيها بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم، ولا ينشأ حق الأولوية إذا تم بيع حصة المالك أو التصرف فيها بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو الأصهار حتى الدرجة الثانية، كما نظم القانون استعمال حق الأولوية، وآليات تأجير الوحدة، والتصرف بالأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة.
